Kiedy przewalutować kredyt?

Kiedy przewalutować kredyt?

Autorem artykułu jest Kreui PL

To o czym trzeba pamiętać to fakt, iż przewalutowanie kredytu może być wykonywane w dwóch kierunkach. Z F/X na PLN i z PLN na F/X. W głowach kredtobiorców przyjęło się jednak przeświadczenie, że kredyt można przewalutować tylko z walaty na PLNy.

Przewalutowanie bieżącego zadłużenia na PLN powoduje praktycznie zawsze obsługę kredytu na wyższym poziomie niż obsługa kredytu walutowego przeliczonego na PLN po bieżącym kursie. Wynika to przede wszystkim z faktu, iż oprocentowanie kredytu w PLN jest znacznie wyższe niż w CHF czy EUR.

Przykład:

Kwota kredytu zaciąganego 350.000 PLN w przeliczeniu na CHF po kursie 2,60zł wynosi 134615 CHF. Zawirowania na rynkach powodują osłabienie złotówki i kurs średni wynosi 1 PLN = 3,18 CHF. Kwota naszego zadłużenia wzrasta z poziomu 350.000 PLN do 428075 PLN. Zakładając oprocentowanie naszego kredytu denominowanego w CHF na poziomoe 3,22% rata równa wzrasta nam z poziomu 1390zł do 1700zł. Aby nie komplikować zrozumienia problemu pomijamy wszelkie prowizje i koszty związane z operacją przewalutowania. Okres kredytowania 35 lat.

Co wtedy najczęściej chcą zrobić kredytobiorcy? Zamiast w spokoju przeczekać niekorzystną koniunkturę udają się do banku w celu przewalutowania swojego kredytu na PLN. Takie zachowanie jest niezgodne z żadną logiką. Nie dość, że utrwalamy sobie wyższą kwotę kredytu pozostałą do spłaty to w dodatku nasza nowa rata przy oprocentowaniu kredytu w PLN na poziomie 6,52% wyniesie 2591zł.

Przewalutowanie jest korzystne w sytuacji odwrotnej do przedstawionej powyżej. Zasadnym jest gdy następuje umocnienie się złotego i kurs CHF czy EUR spada. Stan aktualnego zadłużenia po przeliczeniu na PLN wg bieżącego kursu jest niższy co nie zawsze musi oznaczać płacenia niższej raty.

Przykład:

Kwota kredytu 350000 PLN w przeliczeniu na CHF po kursie 3,22zł wynosi 108695 CHF. Silna pozycja gospodarcza na tle Europy oraz zawirowania na rynku szwajcarskim powodują, iż kurs 1 CHF zmienia się do poziomu 2,58 PLN. Kwota naszego zadłużenia spada do poziomu 280435 PLN. Zakładając oprocentowanie na poziomie 3,22% rata kredytu spada z poziomu 1390zł do kwoty 1116zł. Dokonujemy przewalutowania naszego kredytu na PLN z oprocentowaniem 6,52%. Nasz nowy kredyt to kwota 280435 PLN z ratą na poziomie 1701zł. Co prawda rata kredytu nam wzrasta ale zadłużenie spada o blisko 70.000zł a to już wartość godna przeanalizowania. Aby nie komplikować zrozumienia problemu pomijamy wszelkie prowizje i koszty związane z operacją przewalutowania. Okres kredytowania 35 lat.

Przewalutowanie kredytu to nie jedynie zamiana jednej waluty na inną. To także konieczność poddania się aktualnym procedurom kredytowym i obostrzeniom KNF. Jeżeli wysokość raty kredytu po przewalutowaniu jest wyższa niż ostatnia rata kredytu przed przewalutowaniem, konieczne jest ponowne zbadanie zdolności kredytowej kredytobiorcy, by stwierdzić, czy będzie on w stanie obsługiwać ratę nowego kredytu. Dlatego też z przewalutowaniem wiąże się niekiedy obowiązek złożenia aktualnych dokumentów dotyczących osiąganego dochodu. Będą to dokumenty analogiczne, jak w przypadku ubiegania się o kredyt. Dlatego jeżeli już mamy podstawy do tego aby sądzić, iż przewalutowanie może być dla nas korzystne nie biegnijmy od razu do banku. Skonsultujmy się z ekspertem, który zweryfikuje czy aby na pewno przy okazji potencjalnych korzyści jakie stwarza nam rynek nie popadniemy w jakieś zbędnę kłopoty.

---

www.kreui.pl

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

W jakiej walucie ten kredyt?

W jakiej walucie ten kredyt?

Autorem artykułu jest Kreui PL

Kredyty denominowane w EUR czy CHF cieszą się wsród rodzimych kredytobiorców bardzo dużą popularnością. W dość krótkim czasie zaczęły one stanowić znaczny udział w rynku.

W dość krótkim czasie zaczęły one stanowić znaczny udział w rynku. Wartości te były na tyle istotne, iz wzbudziły one zainteresowanie Komisji Nadzoru Finansowego. KNF rozpoczął wprowadzać pewne obostrzenia mające na celu ochronić polskiego kredytobiorcę przed ryzykiem kursowym, z którego ludzie nie zawsze zdają sobie sprawę. Wprowadzane obostrzenia dotyczą zarówno kredytobiorców jak i banki. Najważniejsze to wymaganie wkładu własnego od kredytobiorcy, oświadczenie kredytobiorcy o świadomości ryzyka kursowego a w przypadku banków utrzymanie portfela kredytów walutowych na maksymalnie 50% pułapie.

Dlaczego kredyty w EUR i CHF stały się tak popularne? Najbardziej istotnym powodem przewagi kredytów denominowanych nad kredytami złotowymi jest różnica w ich oprocentowaniu (pisałem o tym w artykule "Jak możemy wpływać na wysokość oprocentowania naszego kredytu"). W przypadku kredytu indeksowanego do waluty obcej kredytobiorca korzysta z oprocentowania niższego w porównaniu z kredytem złotowym i spłaca niższą miesięczną ratę. Praktycznie w ofercie każdego banku EURIBOR+marża oraz LIBOR+marża są niższe tylko od samego WIBORu. Musimy jednak pamiętać, że kredyt denominowany to nie tylko same korzyści ale również ryzyko oraz dodatkowe koszty. Przekonali się o tym (często boleśnie) kredytobiorcy, którzy zdecydowali się na kredyt denominowany w CHF w momencie gdy 1CHF = 2,20zł a w przeciągu kilku lat wzrósł do poziomu 3,18zł. Oczywiście kredyt denominowany to pewna forma spekulacji dlatego sytuacje odwrotne, do przytoczonej przed chwilą, też miały miejsce.

Najbardziej istotnym kosztem związanym z kredytem denominowanym jest tzw. spread walutowy. Jest to różnica pomiędzy kursem kupna a sprzedaży waluty. Wygląda to następująco. Kwota kredytu zostaje przy wypłacie przeliczona na PLN wg kursu kupna waluty (niższym). Podobnie dzieje się ze spłatami, które są jednak przeliczane na PLN po kursie sprzedaży (wyższym). Różnica pomiędzy kursem kupna waluty a kursem jej sprzedaży to właśnie spread. Warto spytać doradcę jaka jest jego wartość w danym banku. Pamiętam jak dziś kiedy jeden z banków (co prawda bardzo krótko) miał spread walutowy na poziomie 24% (to się nazywa ukryty koszt).

W jakiej walucie ten kredyt, można by zadać pytanie? Dylemat jest. Spór pomiędzy korzyściami wynikającymi z czystej matematyki a brakiem ryzyka kursowego trwa. Analitycy rynków kapitałowych prognozują stabilną pozycję polskiej waluty w stosunku do waluty europejskiej oraz franka szwajcarskiego. Wpływa na to wiele czynników zarówno makro jak i mikro ekonomicznych. Wśród nich najczęściej wymienia się dobre tempo wzrostu gospodarczego, przepływ środków z Unii Europejskiej oraz napływ inwestycji bezpośrednich. Przewidywania co do stabilności polskiej waluty pozwalają sądzić, że utrzyma się przeważające zainteresowanie kredytobiorców na zadłużanie się w walutach obcych ze względu na ich niższe oprocentowanie.

UWAGA!!! Decydując się na kredyt denominowany w obcej walucie odpowiedz sobie na tylko jedno pytanie – czy stać mnie na takie ryzyko? Jeżeli tak nie ma co się zastanawiać, EUR lub CHF jest dla ciebie!!!

---

www.kreui.pl

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Zdolność kredytowa – jak ją sprawdzić, jak zadbać, aby była wysoka, jak przebrnąć pomyślnie przez scorring?!

Zdolność kredytowa – jak ją sprawdzić, jak zadbać, aby była wysoka, jak przebrnąć pomyślnie przez scorring?!

Autorem artykułu jest Kreui PL

Bardzo często zdarza się, że osoby chcące kupić mieszkanie bardzo mocno sugerują się sytuacją swoich znajomych. Tzn. mój kolega płaci ratę kredytu 2146zł przy kredycie denominowanym w CHF a zarabia mniej ode mnie, dlatego na pewno też mnie stać na taką ratę kredytu itp.

Doradcy kredytowi często słyszą te hasło padające z ust klientów w momencie, gdy pojawia się problem z brakiem zdolności kredytowej! Bądźmy, zatem czujni. Nie podpisujmy umowy przedwstępnej na zakup lokalu czy domu zanim nie zbadamy wstępnie swojej zdolności kredytowej. To, że dostaniemy kredyt nigdy nie jest w 100% pewne natomiast możemy się dowiedzieć czy spełniamy wszystkie wymogi formalne banku oraz czy przede wszystkim stać nas na ten kredyt, czyli że nie ma przeciwwskazań do tego abyśmy mogli ubiegać się o taki kredyt jaki nas interesuje i go otrzymali. Pozwoli to skoncentrować się na poszukiwaniu takiej nieruchomości, która cenowo będzie się mieścić w granicach tego, na co nas stać.

Zdolność kredytowa to pojęcie płynne - nie ma jednej obiektywnej granicy zdolności, każdy bank ocenia to inaczej, bo i maksymalna kwota, jaką można pożyczyć zależy w dużej mierze od konkretnych warunków panujących w danym banku, jak też od ryzyka, jakie dany bank jest w stanie zaakceptować. Standardem na rynku bankowym jest, iż jedne instytucje podchodzą do klienta w sposób liberalny dając mu większe możliwości kredytowania inne zaś są bardzo konserwatywne w ocenie możliwości klienta, co też odbija się na niższych kwotach przyznawanych kredytów. Efektem tego podejścia jest jednak różnica w warunkach przyznawanych kredytów - jeżeli bank uzna, że nasza sytuacja finansowa jest gorsza, niż nam się to wydaje to nawet, jeżeli bank udzieli nam kredytu w kwocie, o jaką się ubiegaliśmy, musimy liczyć się z gorszymi warunkami (np. wyższym oprocentowaniem, lub dodatkowym ubezpieczeniem od utraty pracy). Dlatego powinniśmy zrozumieć, dlaczego bogaci nawet w bankach płacą mniej, bo bogaty w rozumieniu banku oznacza mało ryzykowny.

Badanie zdolności kredytowej opiera się o proste pytanie - czy będzie nas stać na spłacanie miesięcznej raty kredytu w okresie kredytowania, o jaki się ubiegamy oraz czy na wypadek zaprzestania regulowania przez nas tego zadłużenia bank jest na dość zabezpieczony, aby nie stracić powierzonego nam kapitału? Na samym początku warto, więc wziąć do ręki kartkę, ołówek i zrobić tzw. rachunek sumienia, czyli podsumować swoje miesięczne przychody oraz wydatki i zadać sobie samemu to pytanie – jak duże, miesięczne zobowiązanie mogę jeszcze płacić? Dzięki temu prostemu, (choć podejrzewam, że dla wielu z nas nie do końca) obliczeniu, będzie nam łatwiej udać się do banku określić już na konkretnym przykładzie swoją zdolność kredytową i to na jak dużą kwotę kredytu możemy liczyć.

Dokładne badanie naszej zdolności kredytowej przez bank odbywa się dopiero po złożeniu wniosku kredytowego na zakup konkretnej nieruchomości, którą chcemy kupić. Jest to, tzw. scorring, na którego odpowiedź każdy doradca czeka z „duszą na ramieniu”. Gdy scorring z pozytywną oceną puści nasz wniosek do analityka mało, co mogłoby wpłynąć negatywnie na jego decyzję.

Jakie elementy oraz parametry są kluczowe dla scorringu, do prawidłowego określenia naszych możliwości zaciągnięcia zobowiązania jakim jest kredyt hipoteczny:

- okres, na jaki chcemy wziąć kredyt (im dłuższy, tym niższe są raty, a zatem wzrastają nasze możliwości),

- rodzaj kredytu – PLN (tzw. złotówkowy) czy denominowanym np. w EUR lub CHF (warunki obliczania zdolności dla kredytów w walutach obcych są bardziej restrykcyjne w szczególności po wprowadzeniu w życie od 1 września 2010 większości zapisów rekomendacji T, instytucją nadzorującą rynek finansowy jest KNF i to ona wprowadza rekomendacje),

- poziom naszych miesięcznych dochodów (im większy, tym lepszy),

- rodzaj naszych miesięcznych dochodów ( umowa o pracę na czas określony i nieokreślony, działalność gospodarcza, umowy zlecenie lub o dzieło; nie każdy bank akceptuje każdą formę dochodu, dlatego o tym z całą pewnością warto wiedzieć wcześniej czy nasza forma zarobkowa jest akceptowalna przez bank czy też nie w szczególności, jeżeli nasze dochody są z różnych źródeł i chcemy, aby wszystkie były brane do określenia zdolności kredytowej),

- czy mamy oszczędności – dokładnie oznacza to czy mamy pieniądze na pokrycie np. niekredytowalnych kosztów około kredytowych oraz tzw. "wkład własny”, czyli czy opłacimy część kupowanej nieruchomości z własnych pieniędzy. W przypadku kredytu denominowanego w większości banków po wprowadzeniu rekomendacji T będzie to niezbędne.

- czy posiadamy inne kredyty (w tym także limity kredytowe na rachunkach, karty kredytowe) - obniżają one zdolność kredytową, gdyż stanowią dodatkowe zadłużenie. Standardowo od twojego dochodu odpisuje się 5% wartości wykorzystanych limitów oraz kart kredytowych oraz pełną ratę kredytów, które spłacasz. Po wprowadzeniu rekomendacji T łączna wartość rat kredytów, które spłacamy ie może przekraczać 50% naszego dochodu nawet, jeżeli teoretycznie stać nas na ich regulowanie.

- ile osób jest w naszym gospodarstwie domowym oraz ile z nich ma dochód,

- gdzie będzie usytuowana nieruchomość (np. Warszawa, poza Warszawą),

- czy posiadamy inne nieruchomości, które mogą stanowić zabezpieczenie dla zaciąganego kredytu.

Od naszej sytuacji finansowej zależeć też będzie, czy bank zaproponuje nam spłacać kredyt tylko w ratach równych czy będziemy mogli spłacać go w ratach malejących. Całościowo koszt takiego kredytu, który spłacamy w ratach malejących jest o 5%-10% niższy.

Jak zatem mamy zadbać w ramach swoich możliwości o maksymalizację swojej zdolności kredytowej?

- wydłużenie okresu kredytowania do 30 lat (praktycznie każdy bank, który oferuje kredyty na lat 40 czy 50 liczy i tak zdolność kredytową na lat 30 – o tym nam nie mówią w banku),

- dla kredytu w PLN zdolność jest wyższa, (gdy chcemy otrzymać kredyt denominowanym musimy mieć zdolność na 120% kredytu złotówkowego) mimo iż rata takiego kredytu będzie wyższa,

- wybieramy dzięki dobremu pośrednikowi bank, który zaakceptuje wszystkie formy uzyskiwanego przez nas dochodu,

- jeżeli mamy oszczędności na wkład własny i koszty około kredytowe, policzmy z naszym doradcą czy nie bardziej opłaca się nam spłacić jakieś kredyty gotówkowe lub karty kredytowe. Jeżeli starczy nam na koszty około kredytowe to na pewno lepiej pozbyć się droższych zadłużeń,

- często jest tak, że w ramach spadku mamy otrzymać jakąś nieruchomość (może już teraz spadkodawca pozwoli nam obciążyć je hipoteką).

Na to, aby podwyższyć sobie zdolność kredytową jest jeszcze kilka sposobów. Aby to zrobić trzeba zaufać swojemu doradcy, który zna dobrze bank, w którym proponuje swoim klientom ubieganie się o kredyt..

---

www.kreui.pl

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Kredyty we frankach - gorący temat

Kredyty we frankach - gorący temat

Autorem artykułu jest katia81

Co zrobic z drożejącym kredytem we frankach. Czy da się spłacać niższe raty, jak nie spowodować wzrostu kwoty zadłużenia. Przewalutować kredyt czy czekać na ustabilizowanie się franka.

Drogi frank szwajcarski zawsze podgrzewa emocje na rynku kredytów hipotecznych zaciąganych właśnie w tej walucie. Każdy kto jeszcze kilka lat temu podpisał umowę kredytową z bankiem i cieszył się że ma mieszkanie lub nowy domy a przy tym niskie raty, dzisiaj często gorączkowo szuka rozwiązania trudnej sytuacji który paraliżuje umysł i wiąże ręce dosłownie i w przenośni.

Okazuje się bowiem że z tej sytuacji nie ma łatwego wyjścia, nie ma prostego rozwiązania. Zatem co zrobić z kredytem we frankach??? Kwestia nie dotyczy tylko i wyłącznie niskich a raczej niższych w porównaniu do kredytów złotowych rat miesięcznych. Jeżeli kwestia drogiego franka dotyczyłaby tylko wysokości rat to nie byłby tematu. Po przewalutowaniu płacilibyśmy trochę niższe lub podobne raty w złotówkach.

Jest jednak ważniejszy aspekt operacji przewalutowania kredytu walutowego. Chodzi o kwotę zadłużenia. Okazuje się że w przypadku kiedy kredyt został zaciągnięty w walucie obcej, kredytobiorca otrzymał od banku jakąś pulę pieniędzy która później przeznaczył na swój cel mieszkaniowy. Kiedy jednak waluta a konkretnie szwajcarski frank umocnił się, automatycznie kwota zadłużenia przeliczona na złotówki wzrosła. Jeżeli ktoś wziął kredyt na przykład 100 000zł kilka lat temu to dzisiaj w momencie przewalutowania będzie pozostanie mu do spłacenia na przykład 130 000 zł pomimo tego iż raty były sumiennie spłacane. To efekt przewalutowania w niekorzystnym momencie.

---

Kredyty hipoteczne od A do Z

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Zaostrzenie kryteriów przyznawania kredytów hipotecznych

Zaostrzenie kryteriów przyznawania kredytów hipotecznych

Autorem artykułu jest Mieczysław Starobrzeski

Nie od dziś wiadomo, że ceny na rynku są wysokie jak na kieszeń przeciętnego Polaka. W związku z tym większość z nas myśli o kredycie hipotecznym. Jednak KNF zapowiada zaostrzenie kryteriów i to dość istotne...

KNF zapowiada, że w sierpniu 2011 najprawdopodobniej zaostrzą się kryteria przyznawania kredytów hipotecznych. Zmiana ta ma w zamyśle zmiejszyć odsetek niespłacanych kredytów hipotecznych. Zmniejszy jednak metraż powierzchni życiowej przeciętnego Polaka.

Obecnie kredyt hipoteczny można zaciągnąć maksymalnie do wysokości 50% swoich dochodów (pod warunkiem braku zobowiązać ponadstandardowych). W przypadku, gdy małżeństwo zarabia 6000 zł (obie osoby ok. średniej krajowej), mogą się ubiegać maksymalnie o kredyt mieszkaniowy, którego rata miesięczna nie przekroczy 3000 zł. Przy maksymalnym okresie kredytowania wynoszącym w większości banków 30 lat i RRSO 6% omawiane małżeństwo może zaciągnąć kredyt w wysokości 500.000 zł (ok. 60 metrowe nowe mieszkanie w Warszawie w dzielnicach np.: Wola, Bielany czy Włochy).

W zapowiedzi KNF będzie można starać się o kredyt jedynie do wysokości 40% dochodów, czyli w omawianym przypadku 2400 zł, co pozwoli na zaciągnięcie kredytu w kwocie 400000 zł - a więc metraż mieszkania na który nasza para małżeńska może sobie pozwolić może zmaleć, i to nie wprost proporcjonalnie do wysokości kredytu. Należy wspomnieć, że im mniejsze mieszkanie, tym wyższa cena za metr kwadratowy - tak skonstruowane są ceny u deweloperów, ale również podobnie kształtują się ceny na rynku wtórnym.

Należy się zatem spieszyć z decyzją o zakupie mieszkania pod kątem zdolności kredytowej, zwłaszcza, że ceny nieruchomości są niższe niż w 2010 roku.

---

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl